부동산

2014년 부동산 흐름 전망::한문도 서울 사이버대학교 부동산학과 교수와 최경영 전 KBS 기자가 대한민국 부동산 시장 흐름에 대해 토론했다. 그들은 연구원 및 경제 전문 기자의 관점에서 부동산 시장이 어떻게 진단되고 결정되는지 논의했다.

2024년 부동산 시장의 키워드

📉 한문도 교수는 “더 큰 바보 이론”을 제기하였으며, 이는 집값 상승에 대한 기대가 사라짐을 나타내는 새로운 트렌드이다. 이는 가격이 더 이상 상승하지 않을 것으로 예상되는 주택을 구매할 사람이 거의 없다는 뜻이다.

📺 최경영 기자는 부동산 PF라는 키워드를 제시하였다. 시행사나 투자자들이 이 시장에서 보조금을 이용하려는 모습을 보이고 있다고 강조하였다.

💰 돈을 가진 사람들이 또는 보유하고 있는 기업들이 하락장에 대비하고 있다고 말하였다.

“더 큰 바보 이론”

한문도 교수는 “더 큰 바보 이론”을 제시했는데, 이는 집값 상승에 대한 기대감이 사라져 주택 가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 예상되는 주택을 살 사람이 거의 없을 것로 보는 새로운 트렌드를 말한다.

한문도 교수의 “빚더미에 눌린 한국 부동산“에서도 자세히 설명하고 있다.

이에 최경영 기자는 부동산 PF를 키워드로 제시했고, 투자자와 시행사들이 보조금을 이용하려는 행태를 보였다고 짚었다. 또한 그는 현재 자금이 많은 사람들이나 기업들이 부동산 시장의 하락에 대비하고 있다고 말했다.

부동산 PF

“부동산 PF”는 “부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)”의 약자로, 부동산 개발 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 금융 기법을 의미합니다.

부동산 PF는 아파트, 주상복합, 상가, 빌딩 건립 등의 부동산 개발 프로젝트에서 미래에 발생할 분양수익금을 바탕으로 금융기관으로부터 자금을 조달받습니다.

이때, 대출금은 부동산 프로젝트에서 발생한 수익을 통해 상환됩니다².

대형 프로젝트는 막대한 자금이 필요하지만 프로젝트를 성공리에 마무리하면 엄청난 매출과 수익을 창출할 수 있습니다.

때문에 금융기관은 프로젝트 성공시 발생하는 미래의 현금흐름과 자산에 초점을 두고 이를 담보로 자금을 공급하는 금융기법을 발견했고 이것이 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)입니다.

금융회사는 프로젝트가 성공하고 프로젝트 시작 전에 예측한 예상 현금흐름, 자산의 가치가 발생해야만 투자한 자금과 기타 수익을 회수할 수 있습니다.

따라서 프로젝트의 사업성을 평가하는 능력이 프로젝트 파이넨싱의 성패를 좌우하는 핵심요소가 됩니다.

부동산 시장 하락

2014년 부동산 흐름 전망::”부동산 PF”는 부동산 시장에서 투자자나 시행사들이 보조금을 활용하려는 동향을 나타내는 키워드입니다. 이와 호응하듯, 최경영 기자는 부유한 개인이나 기업들이 부동산 시장 하락을 대비하고 있다고 말하였습니다.

• 부동산 PF가 다가오고 있으며 이를 억제하고 있는 모습을 보임
• 현금을 가진 사람들이나 대비하는 기업들도 많지만 정부가 막아주고 있어 충분히 떨어지지 않는다.
• 서울 수도권에 1200억 원 정도에 투자가 된 부동산 매물이 존재하지만, 250억원에 분양된 부동산이 팔리지 않는 상황을 지적하며 부동산 가격에 대한 문제를 논의
• 부동산 PF에 1200억원이 투자되었으나 매장에 실패하였고, 기업들의 현금 보유 상태에 대해 언급
• 부동산 가격에 문제 있음을 지적하며, 신규 투자에도 걱정을 표시

결론

• 그들은 상반기에 부동산 가격이 상승했지만 주택 대출 증가률이 줄어들며 가격 상승세가 둔화되며, 이후 가격 내리막길이 시작됐다고 분석했다.
• 또한, 신규 분양했던 주택의 경우 가격이 마이너스로 나타나기 시작했으며, 이런 추세가 전국적으로 나타나고 있다. 최경영 기자는 앞으로 주택을 사려는 사람이 거의 없을 것이라고 전망했다

부동산 전망::한문도 교수 2023년 11월

부동산 전망::이번에는 부동산 전문가 한문도 교수의 2023년 부동산 전망을 강의한 동영상을 블로그에 올리려고 합니다.

이 동영상은 한문도 교수가 2023년 한국의 부동산 시장에 대해 자신의 분석과 예측을 공유하는 내용으로, 부동산에 관심이 있는 분들에게 유익한 정보를 제공합니다.

이 동영상을 보시면 다음과 같은 내용을 알 수 있습니다.

• 2023년 한국의 부동산 시장은 어떤 특징을 가지고 있을까요? 부동산 가격은 상승할까요, 하락할까요, 아니면 안정될까요?
• 부동산 투자를 하려면 어떤 지역과 유형을 고려해야 할까요? 서울, 수도권, 지방, 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 다양한 옵션 중에서 어떤 것이 가장 좋은 수익률을 기대할 수 있을까요?
• 부동산 시장에 영향을 미치는 정부의 정책은 어떻게 변화할까요? 부동산 규제, 세금, 임대차법, 주택공급 등 다양한 측면에서 정부의 입장과 방향을 파악해야 할까요?

이러한 질문들에 대한 답변을 한문도 교수가 자신의 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 친절하고 명쾌하게 설명해줍니다.

이 동영상은 부동산에 관심이 있는 모든 분들에게 도움이 될 것입니다.

이 블로그를 많은 분들이 방문하고, 좋아하시길 바랍니다. 감사합니다.

이 동영상은 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

• 한문도 교수님 인터뷰: 머니인사이드 채널에서 한문도 교수님을 모시고 한국 부동산 시장에서 벌어지는 이상한 일들에 대해 이야기합니다. 한문도 교수님은 부동산 전문가이시며, 이전에도 같은 채널에서 출연하셨습니다.
• 부동산 시장의 비정상성: 한문도 교수님은 부동산 시장이 정상적인 수요와 공급의 원리에 따라 움직이지 않고, 정부의 정책과 규제, 그리고 투기자들의 행동에 의해 왜곡되고 있다고 주장합니다. 그리고 이러한 상황이 계속되면 부동산 시장은 붕괴할 수 있다고 경고합니다.
• 부동산 시장의 해결책: 한문도 교수님은 부동산 시장의 문제를 해결하기 위해서는 정부가 시장의 자율성을 존중하고, 투기자들을 엄격하게 처벌하고, 부동산 세금을 개편하고, 주택 공급을 늘리는 등의 조치를 취해야 한다고 제안합니다. 또한 국민들도 부동산에 대한 과도한 관심과 투기 욕구를 줄이고, 다양한 투자 방법을 찾아야 한다고 조언합니다.

추가적으로 유용한 금융 및 재테크 정보를 알려드립니다.

금융 기본 개념의 탄탄한 기초부터 시작하면 장기적인 재정적 성공에 크게 기여할 수 있습니다. 금융지식과 자료를 얻을 수 있는 곳을 알려드립니다.

금융지식과 팁을 제공받으려면 머니에스와 금융감독원(e-금융교육센터)에서 금융 정보와 자료를 확인하시기 바랍니다.

주택 청약 당첨 방법::주택 청약 확인 방법에 대해서 알아보겠습니다. 저도 무주택자로 청약 저축 100회 이상 납부한 상태에서 여러 군데 주택 청약 신청하고 있습니다.

나의 생활 여건과 조건에 딱 맞는 주택 청약을 찾기도 힘들지만 찾더라도 당첨까지 쉽지 않습니다. 하지만 정리된 주택 청약 정보로 꾸준히 준비하며 곧 당첨의 행복을 느낄 수 있을 겁니다.

주택 청약 정보를 조회하다 보면 나에게 딱 이지만 높은 경쟁율로 실망하기 마련입니다. 하지만, 이글을 읽고 계획적으로 준비한다면 당첨까지 갈수 있습니다. 

우선 청약을 위한 기본적인 지식과 청약 조건을 먼저 알고 있어야 합니다. 이 글은 읽고 나면 주택 청약 신청 방법과 청약 종류 및 조건 등을 알게되고 미리 준비할 수 있을 것입니다. 

이 글을 활용하면 조만간 자신에 맞는 주택 청약에 당첨될 수 있을 겁니다.

우선 청약 일반공급과 특별공급의 차이점과 자격조건을 아래글에서 확인하셔야 합니다. 이후 청약에 필요한 정보 조회 방법을 알려 드리겠습니다.

▷무주택 세대구성원으로서 저소득층을 위한 임대주택의 공공전세주택을 알아보시려면 주택청약 공공전세주택에서 확인해 보시기 바랍니다.

주택 청약의 종류

 주택 청약 당첨 방법::주택 청약에서 민영주택, 공공(&국민)주택은 다음과 같은 종류와 차이점을 가지고 있습니다.

민영주택은 개인 또는 민간 부문의 건설사나 개발업체에 의해 건설되는 주택입니다. 이러한 주택은 시장 경제의 원리에 따라 건설되며, 일반적으로 상업적인 목적으로 판매됩니다. 

공공주택으로 공급되는 아파트도 19평형, 25평형, 30평형, 35평형 등 다양한 면적의 주택을 공급하는데 그중에서도 서민들을 위해서 25평형 이하를 더욱 저렴하게 공급하고 이를 국민주택이라 부릅니다.

민영주택

민영주택은 개인 또는 민간 부문에서 상업 목적으로 건설된 주택입니다.

각각의 종류와 성격에 따라 자격 요건 및 할당 방식 등도 다를 수 있으니 관련 기관(국·구·시·도)에서 제공하는 안내를 참고하여 자세한 정보를 확인하시기 바랍니다.

민영주택은 청약HOME을 참조하시면 좋습니다.

 공공주택

공공주택은 정부가 공공 부문에서 직접 건설하거나 관리하는 주거 시설입니다. 국민의 세금으로 운영하는 공공기관이 분양하는 아파트가 공공주택으로 분류됩니다. 이러한 주거 형태는 일반적으로 저소득층이나 사회복지를 필요로 하는 취약 계층을 위해 제공됩니다. 

고시원, 공동주거시설, 임대 아파트 등 다양한 형태로 구성될 수 있으며, 일정 기간 동안 해당 조건을 충족하는 사람들에게 우대하여 입주할 수 있도록 합니다. 

공공주택은 LH, SH, GH등이 직접 건설하거나, 정부나 지자체, 주택기금으로부터 자금을 지원받아, 집없는 서민들을 위해서 저렴하게 주택을 공급할 목적으로 제공되고 있습니다. 

따라서 공공주택은 소득 기준이 엄격합니다.

공공주택은 LH청약플러스, 서울주택도시공사, GH경기주택공사 등 참조해야할 사이트가 있으니, 차후 정리되면 추가 예정입니다.

국민주택

국민주택은 공공주택 중 서민들을 위해서 25평형 이하를 더욱 저렴하게 공급하고 이를 국민주택이라 부릅니다. 정부가 국민의 주거 안정을 위해 지원하는 주거 형태입니다.

정부의 지원을 받아 저렴하고 보다 우대된 조건으로 제공되는 것입니다.

정부가 지원하는 재정적인 혜택이나 금융 지원을 받아서 건설되며, 대개 소득 수준이나 기타 자격 요건 등을 충족하는 사람들에게 우선적으로 할당됩니다.

국민주택은 나라에서 공급하는 아파트냐 민간 건설사가 공급하는 아파트냐와 같이 공급하는 주체에 따라서 구분되는게 아니라 공공주택의 하위개념으로 아파트 면적이 25평형 이하인 주택을 말합니다.

무주택자들에게 분양하기 위해 저렴하게 공급하는 주택정부에서 만들어 분양하는 주택중에 하나국민주택 전용면적 85m2 이하(수도권)국민주택 전용면적 100m2 이하(읍면단위 지역)입니다.

수도권이 아니면서 도심지역이 아닌 읍면단위 지역에서는 국민주택으로 공급되는 주택의 면적은 100m2까지 완화됩니다.

또한, LH나 SH가 직접 주택을 지어 공급하더라도 전용면적 85m2 이상의 아파트는 민영주택으로 취급하여 분양시에도 1주택 이상인 분들도 청약이 가능하고, 민영주택에 준하는 분양조건을 적용받습니다.

공공주택의 일반공급과 특별공급

 주택 청약 당첨 방법::청약 주택에서 일반 공급과 특별 공급은 다음과 같은 차이점을 가지고 있습니다.

일반 공급

일반 공급은 일반적인 방식으로 주택이 분양되는 형태를 말합니다. 이는 개발사나 건설사가 건축한 주택을 시장에 출고하여 판매하는 방식입니다. 

주택 청약자들은 해당 주택의 분양 신청을 하고, 경쟁적인 절차(추첨 등)를 통해 선정된 사람들에게 우선적으로 판매됩니다. 일반 공급은 보다 다양한 유형과 크기의 주택을 선택할 수 있는 장점이 있습니다.

▣ 1순위/2순위

가장 일반적인 청약 방식으로 신청하는 아파트 지역에 거주를 얼마나 했는지, 청약 통장을 개설한지 얼마나 되었는지, 자녀가 몇명인지 등 가산점을 부여해서 순위 책정합니다. 순위 확인은 청약홈에서 확인해 보시기 바랍니다.

▣ 무순위/잔여세대

지역 제한이 없고 청약통장만 가졌다면 누구나 신청할 수 있습니다. 가산점 없이 무작위로 추첨합니다.

특별 공급

특별 공급은 청약자들 중에서 특정 조건을 충족하는 사람들에게 우선적으로 할당되는 주택입니다. 예를 들어 생애최초 특별공급, 장애인 및 다자녀 가구 등의 경우가 이에 해당합니다. 

이러한 특수한 조건을 충족하는 청약자들은 추첨 당첨 확률이 높아지거나, 추가 혜택(우대 금리, 가격 할인 등)을 받을 수 있습니다.

따라서, 일반 공급은 경쟁적인 방식으로 분양되는 모든 청약자들에게 기회를 부여하는 반면, 특별 공급은 일부 청약자들에게 추가 혜택이 제공되거나 우선권이 부여되는 제도입니다. 

각각의 방식과 조건은 지역 및 프로그램에 따라 상이할 수 있으므로 관련 기관에서 제공하는 안내를 참고하시기 바랍니다.

▷ 특별공급은 평생 한 번만 당첨될 수 있습니다. 특별공급의 가장 큰 장점은 일반공급보다 청약 경쟁률이 낮다는 점입니다.

각 유형별로 요건을 충족하는 사람만이 청약을 신청할 수 있는 데다, 한 세대당 평생 단 한 번만 당첨될 수 있기에 일반공급보다 평균적인 경쟁률이 낮은 편입니다. 또한 일반공급에 중복 신청 가능합니다.

특별공급의 세부 유형은 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 참전유공자, 철거주택 세입자, 이전 대상 공공기관 종사자 등 그 종류가 매우 다양한데요. 

가장 많은 분들에게 해당되는 생애최초 주택구입/신혼부부/다자녀/노부모 부양가구 이렇게 4가지 유형에 대해서 먼저 알아보도록 하겠습니다. 

 ▣ 생애최초 특별공급

여기서 생애최초란 태어나서 처음으로 내 집을 마련하는 경우이며, 과거에 주택을 소유한 적이 없는 사람이 일정 요건을 갖출 경우 해당 국민주택 건설 량의 10~20% 내에서 평생 1회에 한하여 공급받을 수 있는 제도를 말합니다.

그리고, 생애최초 특별공급은 세대구성원 모두가 과거에 주택 소유한 적 없어야 하며, 해당 주택의 일반공급 1순위 자격을 갖춘 무주택세대의 세대주, 세대원구성만이 신청할 수 있습니다.

 ▷ 생애최초 자격 조건

• 청약 1순위 요건: (청약통장, 거주지 등)을 충족할 때만 특별 공급에 지원할 수 있습니다.
• 중이거나 미혼인 자녀가 있는 사람만 신청 자격이 있습니다.
• 주택인 경우 ‘1인 가구’로 분류돼 생애최초 특별공급에 신청 가능하지만, 국민|공공주택의 경우에는 신청 불가합니다. 다시 말하자면 공공주택은 혼인 중이거나 미혼 자녀 있을 때만 신청 가능 합니다.
• 근로자나 개인사업자가 아닌 경우 공고일로부터 1년 전까지의 기간동안 소득세 납부 실적이 필요합니다.
• 최초 특별공급에도 민영과 공공의 자격 요건에 차이가 있을 수 있습니다. 

▣ 신혼부부 특별공급

신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내 부부가 대상입니다. 공공주택은 예비 신혼부부, 만 7세 미만 자녀 둔 부부도 신청할 수 있습니다.

▣ 다자녀 특별공급

미성년 자녀 3명 이상이면 다자녀 유형입니다.

▣ 노부모 특별공급

65세 이상 노부모 3년 이상 계속 부양하고 있다면 노부모 유형 신청 가능합니다.

결론

주택 청약 당첨 방법::분양 및 조건은 각 주택 분양에 따라 해당 홈페이지에서 확인하셔야 합니다.

특별공급과 임대주택 청약 등 참조해야할 좋은 정보들을 추가적으로 정리할 예정입니다. 

다음의 유용한 사이트를 참조하셔서 주택 청약에 당첨 되시길 바랍니다.

☞ 청약홈 : 청약 일정, 청약 신청, 당첨 조회, 청약 자격 등 

☞ LH청약플러스, 서울주택도시공사, GH경기주택공사

☞ 분양알리미 : 관심 지역의 분양 일정 및 형태를 선택하면 공고문 등

☞ 부동산114 : 부동산 뉴스, 분양 일정, 부동산 지식 습득 등

☞ 닥터아파트 : 시공사별, 단지 규모별 상세한 아파트 청약 정보

추가적으로 유용한 금융 및 재테크 정보를 알려드립니다.

금융 기본 개념의 탄탄한 기초부터 시작하면 장기적인 재정적 성공에 크게 기여할 수 있습니다. 금융지식과 자료를 얻을 수 있는 곳을 알려드립니다.

금융지식과 팁을 제공받으려면 머니에스와 금융감독원(e-금융교육센터)에서 금융 정보와 자료를 확인하시기 바랍니다.